北京专业动拆迁律师 北京专业动拆迁律师
【案件背景】
王某是一名民营企业家。1997年，他通过公开拍卖的方式支付了140余万元的土地出让金，获得了当地2800平方米国有土地使用权，并建设了近4600多平方米房屋，开办了物流公司、彩印厂和招待所，同时还与镇粮站联建，取得了840平方米的房屋产权，上述房屋均有房产证。每年的经营收益达100余万元。这样的收入在当地已经算是富甲一方。
2010年9月，市政府为了开发建设皮草商贸城，将王某的上述房屋纳入到了拆迁范围内，并由当地镇政府负责项目的征收拆迁。作为当地民营企业家，王某当然希望当地经济环境发展的更好，一方面可以扩大当地市场，另一方面也希望赢得政府在政策上的支持和鼓励，从而使生意越做越好。王某积极支持当地政府的建设，为起到模范带头作用，在镇政府没有给予任何补偿的情况下，忍痛将自己物流公司停车场上约300平米的房屋自行拆除。当时镇政府没有任何的补偿和奖励，王某这样做的目的是为了给政府一个积极支持政府拆迁的好印象，博取政府的好感，以便自己在和政府商谈拆迁补偿时更为主动。但是，王某积极配合政府拆迁的举动并没有收到预期的效果。政府给出的补偿标准远低于市场价格，在王某附近位置相对较差地段房屋达到每平方米5000余元的情况下，镇政府只给每平方米2000元的补偿，王某当然不同意，要求应当参照市场价格进行合理补偿，同时补偿停产停业损失及搬迁费等。双方未能就补偿安置达成协议。作为经商多年的企业家，王某知道，自己使用的土地面积大，政府把每平米的价格压低一点，就可以从自己的土地征收中获得巨大的利益。他明白，政府是不会轻易放弃这份巨额利益的，协商谈判是解决不了问题了。于是王某想到通过聘请律师维护自身合法权益。他便通过周边的朋友咨询了当地的律师，当地的律师一听说是征地拆迁案件，需要跟政府打官司，根本不敢接这个案子。这时候，王某在北京的一个亲戚向他建议说，北京的律师不受当地行政机关制约，可以代理这样的案件。王某于是通过网上查询，找到了中国第一拆迁律师团的周律师。王某联系上周律师后，直接到北京跟周律师见面进行咨询，周律师详细了解了案件情况，对王某的各种疑虑进行了详细解答，王某对周律师的解答很满意，决定委托周律师通过法律途径维权。2011年4月8日，王某签署了代理协议，委托中国第一拆迁律师团周律师代理其征收拆迁补偿安置纠纷案件。
【办案掠影】
办案第一辑：维权，从发函、申请信息公开开始
律师根据案情向当地市政府和镇政府发了律师函。政府在签收了律师函后，并没有给予回复。周律师随即向政府的城乡建设部门、规划部门、发展和改革部门邮寄了政府信息公开申请，分别调查城乡建设管理部门是否颁发过拆迁许可证；规划部门是否核发过建设用地规划许可证；发展和改革部门是否对涉案的建设项目作出立项批复。这些申请公开的文件，都是征收土地、进行项目建设的必备要件。但是，当地的上述政府部门在接到信息公开申请后，却没有在法定答复期限内作出答复。王某有些沉不住气了，开始提出质疑：如果政府一直对申请置之不理，维权还能继续进行吗
办案第二辑：以诉讼推进案情进展
周律师向当地人民法院提起了行政诉讼，要求确认政府对信息公开不予答复的行为违法，并责令政府机关履行法定职责。然而，当地法院对王某的起诉既不受理也不作不予受理的裁定。这是拆迁案件中常见的“立案难”现象。周律师当然并未因此失措，他果断地向上一级人民法院提起立案申请，在上级法院的监督下，当地法院才受理王某的起诉。通过开庭审理，法院判决上述部门的不作为违法，并责令限期作出回复。而上述部门在法院判决的压力下，也不再是之前肆无忌惮的狂妄姿态。上述部门作出的答复称，从未作出过拆迁、立项和规划许可。于是，周律师再次向当地政府发送律师函，一一列举了涉案项目存在的违法问题，并要求当地建设主管部门和规划主管部门对涉案的建设项目的违法行为进行查处。但是，当地政府部门却没有作出任何回应。
办案第三辑：破解政府各种怪招
当地政府看到自己的违法行为被暴露后，就打起了对付王某的歪主意，怪招频出：
政府怪招一：由市公安局于2011年4月23日以王某阻止开发商封堵其大门涉嫌故意毁坏公私财物为名，对王某作出处以五日行政拘留，并罚款500元的行政处罚；周律师针对治安处罚决定提起了行政诉讼，但是法院却违法不予以立案。公安机关自知处罚决定缺乏事实和法律依据，因此，并未实际执行。
政府怪招二：由市国土局于2011年5月17日以王某未按照批准的土地用途使用土地为由，作出《土地行政处罚决定书》。处罚决定书中认定，王某的国有土地使用权证上批准的土地用途是工业用地，但是，王某建设的房屋用于商业用途，办理的房产证也是商业用房，于是责令王某交出所谓违法使用的部分土地。周律师随即向上一级国土资源部门申请行政复议，在行政复议过程中，周律师通过申请举行听证的方式，向行政复议机关提出了土地处罚决定书违法的事实和理由，上级国土资源部门经过慎重考虑，采纳了周律师的意见，撤销了市国土资源局行政处罚决定。复议机关认为，市国土局的处罚行为违反法定程序，本应当在作出行政处罚决定前向当事人送达行政处罚告知书，但是却在作出处罚决定后，才送达告知书，且送达的地段不合法。根据《民事诉讼法》关于留置送达的规定，适用留置送达的，应当将法律文书留置在被送达人的住所。而本案中，市国土局的工作人员却将处罚决定书直接送到了王某爱人工作的单位。
政府怪招三：2011年4月26日，镇政府向市城乡建设局提交了一份申请：“为了加强镇商贸集群的建设，我镇在国贸城建设先期拆迁准备工作中发现，原粮库前的11个门店等六处房产中，土地用途和产权证不符，没有建筑审批手续，没有验收手续，权属来源不清。上述当事人以隐瞒真实情况、提交不完整材料等手段获取了房屋登记，根据《房屋登记办法》，上述6处产权人办理产权证时没有提供相应的初始登记材料，本不应办理产权证，却办理了。我镇建委作了深刻的反思和检讨，由于当时管理不完善，工作松懈，没有严格按照《房屋登记办法》办理产权证，以致发出的房屋产权登记证不合法，给市委、市政府的拆迁工作造成了障碍，而我镇没有撤销产权证的权力，我镇申请撤销原房屋登记，希望贵局协助办理撤销产权证。”市城乡建设管理局接到申请后，于2011年5月24日作出《建设行政撤销决定书》，以登记手续不全为由，将王某拥有的上述房屋的产权证全部撤销。周律师随即向上级城乡建设部门提起行政复议，尽管撤销决定存在着严重的认定事实错误和适用法律错误，首先，撤销房屋所有权证的行为，是登记机构依职行使的行政权力，无须依据西柳镇政府申请，而镇政府既不是房屋所有权证的核发机关也不是房屋管理的执法机关，政府没有资格作为撤销房屋登记的申请人。其次，城建局没有任何证据证明，办理房屋产权证初始登记时没有提交《城市房屋权属登记管理办法》规定的材料，否则城建局就不会给予合法房屋产权证，城建局很有可能没有保管好当初提交的相关材料。即使城建局在当事人材料不全的情况下仍然为其办理了房屋所有权登记，也属于城建局工作人员的渎职，责任在城建局。即便档案中初始登记材料不全或记载错误，城建局也应根据相关法规，书面通知产权人办理更正登记，补全材料、补办手续即可，而不能直接撤销房屋所有权证。城建局的决定，不应考虑与此案法律无关的“拆迁”，当事人在办理房产证后曾多次到城建局办理房屋抵押权登记，城建局并未提出异议，现在却因“拆迁”而突然提出撤销他们的产权证，明显不合理。
根据《房屋登记办法》的相关规定，撤销房屋所有权证的行为必须具备两个前提，一是当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获得房屋登记，二是该事实已经为“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明”。迄今为止，城建局也没有这些机关的文件证明王某隐瞒情况、提交虚假登记材料的事实，因此城建局撤销房产证的行为无法律依据。但是，行政复议机关却仍然维持了撤销决定。
政府怪招四：当地政府为了尽快拆除王某的房屋，于是又想出了一招。2011年5月19日，当地市财政局以王某与当地粮库于1999年签订的共同开发协议无效为由，将王某起诉到法院，要求确认王某与粮库签订的协议无效，并要求判令王某拆除所有共计5440平方米建筑。财政局自称，自2004年10月开始，市国有资产管理委员会与市财政局一个机构两块牌子。粮库的资产为国有资产，粮库土地为国有划拨仓储用地。财政局是该财产的管理机关，因此，粮库无权处分国有资产。1999年，粮库与王某签订的协议无效。为了城乡规划，王某所有的房屋应依法从拆迁区域范围内迁出，王某无理由拒不迁出。由于王某的行为，已构成妨碍，严重影响了城乡规划的落实。为维护城乡规划的整体利益，请求法院判令王某拆除所有房屋。财政局将王某诉到法院后，周律师向人民法院提出管辖权异议。提交管辖异议申请的当日下午，法院便下达裁定，驳回了其管辖异议申请。正在王某就驳回管辖异议裁定，准备向中级法院上诉之际，人民法院于2011年5月26日向王某下达了一份先予执行的裁定，裁定将王某在拆迁区域内的13座房屋和5个门市点全部拆除。从财政局5月19日起诉，到法院5月26日下达先予执行裁定，前后只有一周时间。周律师认为按照法律规定，在法院驳回管辖异议的裁定尚未生效前，受理案件的法院应该中止对案件的审理，因此，无权就案件作出先予执行的裁定。
针对近年来一些地方在土地征收、房屋拆迁强制执行中恶性事件屡屡发生的现象，最高人民法院专门下发了《关于坚决防止土地征收、房屋拆迁强制执行引发恶性事件的紧急通知》，对人民法院在涉及到有关拆迁的相关法律问题作出了明确要求。通知中特别提到，“必须严格控制诉讼中的先予执行。对涉及征地拆迁申请法院强制执行的案件，凡是被执行人尚未超过法定起诉期限的，一律不得受理；凡是当事人就相关行政行为已经提起诉讼，其他当事人或有关部门申请先予执行的，原则上不得准许。确需先予执行的，必须报上一级法院批准”。
由于周律师在审判程序上据理力争。2011年5月30日，财政局撤回起诉。
周律师通过运用自己丰富的办案经验和扎实的法律知识，对政府的怪招一一进行破解。在屡施怪招不灵的情况下，政府最终与王某进行协商，达成了安置补偿协议，由政府对王某的公司进行安置，政府帮助办理相关用地手续，给王某规划了约3000平方米的土地，用于建设公司用房，并赔偿了王某的停产停业损失和搬迁费用。王某随后在政府规划的用地上建设了公司用房，企业得以继续发展。王某通过委托周律师，经过近一年的艰难维权，终于获得了相对合理的安置和补偿，并使企业获得了进一步发展的空间和动力。对如此满意的补偿安置结果，王某不禁感慨，与其去讨好政府获得谈判主动权，不如珍惜和维护好自己的权利。法治社会，只要遵纪守法，合法的权益终能得到保护。
【律师说法】
权利是需要争取才能获得的。特别是在征收拆迁过程中，政府与被征收拆迁人之间的利益冲突非常激烈，政府拥有强大的公权力可以强制被拆迁人搬迁，因此在维护自身合法权益过程中，要理性，通过正当的途径和程序进行。拆迁维权，讲究的是要见招拆招，政府机关不断动用公权力进行征收拆迁，被拆迁人应当有针对性地破解政府的违法歪招。
